中古はおトク?「新築VS中古」結局どっちの物件がいいの?

マンションにしろ、一戸建てにしろ、ずうっと議論されてきたのは、「新築VS中古 結局どちらがいいの?」ということではないでしょうか。ずっと持ち越されてきたこの戦いにも、ぼちぼち終止符が打たれようとしています。

情報は「どのような内容が書かれているか」より以上に、「誰がその情報を発しているか」がはるかに重要です。どのような思惑で書かれているのか、そこを知ることです。

「なんだ、中古(新築)をおすすめしているのは、売れると情報発信者が儲かる図式だからじゃないか」という非常にシンプルな結論に行きつくことは多々あります。

ネットの情報は信ぴょう性のあるものから無いものまで、本当にさまざまな情報が氾濫しています。そんな中で、あなたにとって正しくて必要な情報を取捨選択するうえで、この記事がお役に立てばとても嬉しいです。

 
-目 次-
1.一戸建て購入 新築VS中古 思い込みを排除して最適な判断をしよう!
 1-1.新築は高い!?中古は本当に割安なのか?
  1-1-1.割高な新築一戸建てを見極める方法
  1-1-2.中古はなぜ安いのか? 
 1-2.築年数が古いほど見えないリスクがある
  1−2−1.生活感は払拭できない
  1−2−2.本体構造の老朽化
  1−2−3.排水管の老朽化とにおい
 1-3.建物補償を比べてみよう!
   1-3-1.新築10年保証の重み
   1-3-2.中古は売主が個人か法人かで保証期間が異なる
 1-4.中古を買うならここを抑えよう!
   1-4-1.耐震性のチェック~阪神大震災の時に倒壊したのは?~
   1-4-2.耐久性のチェック~ホームインスペクション~ 
   1-4-3.まとめ~中古の一戸建てを買うなら2000年以降がおすすめ~
2.マンション購入 新築VS中古
 2-1.新築は割高で中古が割安のホントのところ
 2-2.中古マンションを買うなら1983年以降
3.新築と中古 住宅ローンの違い
4.まとめ.新築と中古 結局どちらが良くて、どちらがお買い得なのか?

1.一戸建て購入 新築VS中古 思い込みを排除して最適な判断をしよう!

「新築がいいか、中古がいいか」は一戸建てを探している人にとって、一度は必ずテーマになることでしょう。これは「新築は割高で中古は安い」というイメージがもたらしているものと思われます。まずはそこから解明していきましょう。

1-1.新築は高い!?中古は本当に割安なのか?

誤解を恐れずに言えば、「お買い得なものは存在しない」ということです。

なぜかというと、相場よりも大幅に安いものが出れば、まずは不動産のプロが買い取ってしまって一般の市場には出てこないからです。

1-1-1.割高な新築一戸建てを見極める方法

たしかに、新築が高い事例はあります。それはディベロッパー直販の一戸建てです。「○○不動産の××シリーズ」といったブランド名が付いて売られているもので、多棟現場(複数の一戸建てが同時に販売されるもの)が多いです。

こういった新築一戸建ては、新築マンションと同じように「新築プレミアム」がついていて割高になります。

割高というのは、新築で買ってすぐに売ったときに、大幅な売却損が出るくらい値下げしないと売れない場合を言います。

どうしてこういうことが起きるかというと、新築マンション同様に広告や営業マンを使うために多額の販売コストをかけているからです。

こういった物件は、売主直売のため仲介手数料がかからないことを謳っていることが多いです。

ですが、そこにはしっかりとからくりがあって、それ以上に割高になっていることがほとんどですので、表面上の数字に惑わされないようにしたいものです。

1-1-2.中古はなぜ安いのか?

中古のメリットといえば、価格が安いことでしょう。

しかし、中古が安い理由は、建物は減価償却といって、古くなるにしたがって年々価値を下げていくためです。ほぼ一定の割合で下がっていき、20~30年で価値はゼロになります。

つまり、築20年以上の一戸建てはほぼ土地だけの値段になっているので、新築よりも安くなるのは当然です。これを割安といってお買い得と考えるのは勝手ですが、いささか早計のような気もします。

「ただほど高いものはない」という言葉を聴いたことがあるかと思います。なぜ0円かといえば、市場はその建物を家として認めていないからですよね?価値があるものは相応の値段が付くと考えるのが、普通ではないでしょうか。

1-2.築年数が古いほど見えないリスクがある

さて、次は物件の中でもとりわけ、一見して見えにくいところや、気が付きにくいところについて、チェックするポイントをお話していきたいと思います。

こういうところほど、購入後に「こんなはずじゃ!」と悔しい思いをすることが多いので、注意してみていきましょう。

土地として売っている古屋付き土地に住むのは自由ですが、それには相応のリスクがあることを覚悟しておく必要があります。

1−2−1.生活感は払拭できない

男性がよく「割安な中古を買ってリフォームして住めばお得」と考える傾向がありますが、女性目線を見失っている可能性があるのです。

私のクライアントでもよくあるのが、ご主人の主導で、中古の一戸建てをいくつか見たけど、土足で入っても問題ないくらい古くて、奥様はちっとも家探しがワクワクしなかったという話です。

さんざん、他人が住み尽くしてきたその空間には、においをはじめとしたさまざまなものがこびりついているものです。女性は特に、そういった目に見えない感覚に敏感ですので、拒否反応を起こしているのです。

安いからという理由だけで、数値化できない感覚的な部分を否定すると、思わぬしっぺ返しがあります。住む場所というのは、特に女性にとっては自分の体のように感じるものですので、違和感があれば避けたほうが良いでしょう。

1−2−2.本体構造の老朽化

リフォームしてあっても壁紙の向こう側は見えないですし、外壁もタイル張りの下のコンクリート躯体にどのようなクラック(ひび割れ)があるかまでは、目視ではプロでもわかりにくいほどです。

人も年齢を重ねるほどに老いの個人差は大きくなりませんか?見た目も大事ですが、内臓の健康度はそれまでをどのように過ごしてきたかで相当、違ってきますよね。たばこを吸い続けた肺は、吸わない人よりも機能低下が著しかったりします。

建物も築年数が古いほど、物件による差が開いていきます。同じ築年数でも、表面は塗り替えたり壁紙を替えたりして綺麗にしても、中がぼろぼろと崩れているようでは住むうえで心配です。

マンションでしたら、重要事項の調査報告書などで修繕履歴や計画の有無を見て、ある程度は把握できますが建物の健康状態が完全に把握できるわけではありません。一般的には、人間と同じで古いほど健康診断に引っかかるリスクは増えます。

1−2−3.排水管の老朽化と「におい」

目に見えにくいですが、他の感覚器官で感じる古さとしては、一番は「におい」の問題です。特に女性は鼻の感覚が鋭いので、キッチンやお風呂、洗面所など水回りの臭気を気にされることはとても多いです。

玄関や居室の生活臭はある程度、対策はできるのですが、こと排水管からの臭気は根本的には敷地内の配管をすべて交換しない限りは、完全には取り除くことはできないようです。

一応臭気トラップという、排水管から臭気が上がるのを防ぐ仕組みはついているのですが、なぜか不快感を感じることは実際、あるのです。私も不思議に思うのですが、男の私は感じなくても、女性が感じていることは多いですね。

1-3.建物補償を比べてみよう!

もう一つ、新築と中古を比較するときに重要なことがあります。それは建物性能保証制度の有無です。

1-3-1.新築10年保証の重み

新築には10年間の保証が付きます。これは法的に義務付けられているので、新築であれば例外なく該当します。

建物の主要構造体に不具合があったり、一定以上の建物の傾きや不同沈下、雨漏り等の瑕疵が見つかった場合、10年間は保証の対象となりますので、無償で直してくれるのです。傾きの場合は、ジャッキアップをするなどしてまで、抜本的な対策を講じるほどです!

1-3-2.中古は売主が個人か法人かで保証期間が異なる

では中古の場合の保証はどのように義務付けられているのでしょうか。それは売り手が個人か法人かで異なります。

まず、個人の場合は「現状渡し」が条件と思ってください。

個人間売買の場合、引き渡し後3か月間に出た不具合において、程度によって対応する場合もありますが、あまり期待しないでおいたほうがよいでしょう。

売り手が法人の場合は、2年間の保証が付きます。この期間に雨漏り等が生じた場合は保証の対象として修理を依頼することができますので、この点は少し、安心感がありますね。

私はこの保証の安心感も踏まえて、ぜひ新築と中古を見比べていただきたいと思います。

1-4.中古を買うならここを押さえよう!

ここまで書いてきて、新築と比べると中古はさまざまな見えないリスクを孕んでいることがお分かりいただけたと思います。また、そのリスクに対する保証も脆弱ですので、購入時は新築とは比較にならないくらい、相応の注意が必要です。

しかし、それらを考慮した上で、「やっぱり中古物件が欲しい」「中古物件を購入してリフォームしたい」という方もいらっしゃるでしょう。

この章では、中古を購入する際、どうすれば予期せぬリスクを最小限に抑えられるかについて、お伝えしていきたいと思います。

1-4-1.耐震性のチェック~阪神大震災の時に倒壊したのは?~

1997年の阪神大震災では、一戸建てにおいて倒壊した建物とそうでない建物に圧倒的な違いがあった場所があります。それはどこかというと、建物の基礎に当たるところです。

具体的には、基礎は鉄筋を入れたコンクリートで作るのですが、倒壊した建物の多くは柱の下だけにしか基礎がありませんでした。(布基礎)

一方、倒壊を免れた建物では、建物の下は全面的に鉄筋コンクリートで覆っているものが多かったのです。(ベタ基礎)

日本の住宅というのは、戦後さまざまな震災をはじめとした自然災害を経て進化してきました。ですので、新しいものほど耐震性が高いのです。

今の法律に適合するためには、相当の耐震工事が必要になります。

法律に適合する耐震性を求めて工事した結果、ほとんど新築と変わらないくらいにリフォーム代がかかってしまった、というのもよくあるケースです。

中古の一戸建てを選ぶのであれば、2000年の法改正後に建てられたものを選ぶことをおすすめしています。

ミレニアムイヤーの2000年というのは、建築業界に激震が走った年でもあります。先ほど話題で出た阪神大震災で倒壊率がかなり低かった堅牢な基礎構造に限定し、それまで無法状態だった検査体制を整備したからです。

さらに近年では、任意だった地盤調査やその結果に基づいた地盤改良も義務付けられて、ますます安心できる構造になってきています。

1-4-2.耐久性のチェック~ホームインスペクション~

また、耐久性が気になる方には、ホームインスペクション(住宅診断)をおすすめしたいと思います。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅の購入前や、自宅の売り出し前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。居住中の自宅について調べることもあります。

また、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。機材を使用する詳細診断もあります。

ホームインスペクターは住宅の「かかりつけのお医者さん」といえるでしょう。

米国では、州によって異なりますが、取引全体の70~90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっています。日本でも近年、急速に普及しはじめています。

ホームインスペキュションの代表格としては株式会社さくら事務所があり、おすすめです。

1-4-3.まとめ~中古の一戸建てを買うなら2000年以降がおすすめ~

マンションにしろ、一戸建てにしろ、法改正のタイミングが築年を判断する材料になります。マンションと一戸建てでそのタイミングは異なり、一戸建てでは2000年以降がおすすめです。

マイホームは一生の買い物とも言われます。せっかく手に入れたマイホームの性能に著しく問題があったり、生活に支障を来す重大な欠陥があったりしては大変です。

そうした住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、そして万が一のトラブルの際も紛争を速やかに処理できるよう平成11年の通常国会において制定されたのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。

とっても簡単にお話しますと、2000年以降の新築住宅には以下2つの項目が義務付けられました。

・10年間の保証が付いている
・建つまでの間に第三者の検査が入る

かなりざっくりと端折ったので、詳しく知りたい方は『日本の住宅の質を大きく変えた住宅業界の2000年問題に迫る!』を参考にしてくださいね。

2.マンション購入 新築VS中古

話は一戸建てから変わって、マンションへと移ります。マンションも新築と中古のメリット・デメリットは以前からずっと続いている、マンション購入検討者の一大テーマではないでしょうか。

今回は過去からの議論の題目について、それは本当かどうか、さまざまな議題をもとに検証していきたいと思います。

2-1.新築は割高で中古が割安のホントのところ

新築マンションは確かに、割高と言い切ってしまってよいと思います。事実、購入して1日後に売却したとすると、2~3割程度は価格を下げないと中古相場並みにはならないことが多い傾向があります。

これは新築マンションがネットや雑誌、広告などで大規模に広告・宣伝していることや、モデルルームの建設・維持管理費と営業マンを配置するために、その人件費が上乗せされているからです。

日本のような先進国では、材料費よりも人件費の割合がどうしても高くなってしまいますから、人手をかけている場合には、それは商品価格にすべて上乗せされていると言っても良いでしょう。

これを踏まえて、改めて新築マンションが割高かどうかをお話しすると、「かけた人件費分、自分が買った商品の価値を上げたかどうか」が適正価格なのか、割高なのかの判断基準になるのではないでしょうか。

その点からすると、新築マンションで人件費を投入して売るのはいわゆる販売活動です。これは特段、物件そのものの価値を上げることに貢献しているわけではありません。

また、広告宣伝費も価値向上に貢献していないことは言うまでも無いでしょう。ですので、新築マンションというのは、企業の広告宣伝および販売活動費用を購入者側が負担しているとも言えるので、割高感は否めないのです。

一方で築年数を経た中古マンションは、確かに安いですが果たして築浅のマンションよりも割安と言えるのでしょうか。同じ立地とスペックで比較して割安な分だけ、何か事情があると思ったほうが適切な判断ができそうです。

これまでも話題に出たように、人間と同じで建物も古くなるほど、見えないところにガタがきているものです。築年数が古いほど、こういう見えないリスクを踏まえた価格設定になっているということです。

不動産に割高物件はあっても、割安物件やお買い得と言われる物件は実は存在しません。

なぜならば、割高物件はプロが手を付けないので一般市場に出回りますが、割安物件が仮に出たとしたら、まずはプロが抑えて一般市場には流通しないからです。

他の金融商品や貴金属と同様に、不動産においても、高額商品ほどプロと一般消費者の情報格差は著しく広がっています。もしもあなたが、割安物件を探しているとしたらそれは時間の無駄という自覚をしたほうがいいかもしれません。

なお、マンションの購入に関して、『マイホームも資産運用も!100%満足を実現する、マンション購入の注意3か条』という記事でも詳しく説明をしています。ぜひご参照ください。

2-2.中古マンションを買うなら1983年以降

建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準(いわゆる新耐震基準)が施行されたのは、1981年(昭和56年)6月1日のことで、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。

新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれました。旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度6強以上の地震で倒れない住宅』と変わりました。

ここで、注意すべき点は、1981年6月1日以降に建てられたマンションであれば、すべて対象となると読んではいけないという点です。

というのも、建設工事に着工するのは建築確認を受けた後です。

つまり竣工(完成)時期で考えると、木造一戸建て住宅は早くても1981年9月~10月以降、マンションであれば早くとも年明けの1982年1月~2月以上に完成したものが、新耐震基準に該当することになるでしょう。

しかし、建物によっては1982年前半頃の竣工でも、旧耐震基準で建てられている場合が考えられます

マンションの場合はその規模にもよりますが、それほど大きくない建物でも通常は1年~1年半程度の工事期間が必要です。

したがって、1981年6月に建築確認を受けたとしても、その竣工時期は早くて1982年夏~秋頃となります。1983年以降に竣工したマンションの場合には、新耐震基準による建物である可能性が高いものの、1982年中の竣工では何ともいえないところでしょう。

ただし、1981年5月以前に着工したものの工事が遅延したような場合、あるいは大規模なものなどを想定して考えれば、1983年に竣工した旧耐震基準のマンションもいくつかあるでしょうし、1984年に竣工した旧耐震基準のマンションもないとは断言できません。

3.新築と中古 住宅ローンの違い

建物自体の違いとともに、住宅ローンにおいても、新築物件か、中古物件かで異なる点があります。

中古住宅の築年数は住宅ローンの借入可能な期間には、大きな影響を及ぼします。

一般的に住宅ローンは新築であれば最長で35年の借入が可能ですが、中古住宅の場合は金融機関によって違います。

たとえば、築10年の物件を購入した場合、おおむね「50年-10年(築年数)」あるいは「30年-10年(築年数)」とされ、35年よりも短い借入期間となる場合が多いです。これは、毎月の返済額は高めになりますので、注意が必要です。

またフラット35では、「建築確認日が昭和56年6月1日以降」と定められており、いわゆる新耐震基準に適合する住宅でなければ、借入ができません

よって、中古住宅を購入する際には、不動産会社の担当者か金融機関で、借入期間について事前に相談することをおすすめします。

ちなみにフラット35とは、金利が35年間固定される、文字通り「フラット=平坦」な住宅ローンです。変動金利よりも幾分高めの金利となります。

まとめ.新築と中古 結局どちらが良くて、どちらがお買い得なのか?

これまで書いてきて、最後に一つ付け加えておくことがあります。それは「情報というのは、何が書かれているか以上に、誰によって発信されたものか」がはるかに重要ということです。

ネットや雑誌にさまざまな特集が組まれて、「新築がおすすめ!」「中古はこんなところがいい!」といった記事がありますが、その情報発信者はマンションのディベロッパーだったり、リフォーム業者だったりします。

さらには、そうした業者が集まって組織化して一見するとわかりにくい発信元が、結局は自分達の仕事や受注につながるように誘導しているケースがほとんどで、8割以上はそのように書かれた記事だと思っても良いと思います。

いま、新築か中古かで迷っているあなたは、一戸建てにしろ、マンションにしろ、その記事の発信者はどのような利益誘導をしているかということを意識して、そのうえで自分の頭で考えて、情報を取捨選択すれば、適切な判断ができるのではないでしょうか。

あなたの人生にとっておそらく一番大きなお買い物になるであろう、住宅購入を成功させて、ぜひ新居で笑顔で新しい人生をスタートしていただきたいと、切に願っています。

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